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Description

Machbarkeitsstudien und zu einem späteren Zeitpunkt ggfls. Wirtschaftlichkeitsanalysen und Unterstützung bei der Investorensuche im Bereich von Hotel- und Gastronomiebetrieben in kulturhistorischen Liegenschaften des Landes Baden-Württemberg. Um Kulturliegenschaften des Landes, insbesondere historische Gebäude (z. B. Schlösser, Klosteranlagen, Gutshöfe), weiterzuentwickeln und so Landesbesitz einer sinnvollen und nachhaltigen Nutzung zuzuführen, bestehen seitens des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg Überlegungen, in diesen Hotel- und Gastronomiebetriebe zu etablieren. Hierzu bedarf es zur Vorbereitung Machbarkeitsstudien (1. Stufe) und zu einem späteren Zeitpunkt ggfls. Wirtschaftlichkeitsanalysen aus Sicht des Landes als Eigentümer (2. Stufe) und Unterstützung bei der Investorensuche (3. Stufe) des jeweiligen Objektes. Bei den zu untersuchenden Objekten handelt es sich in der Regel um leerstehende Schlösser, Klöster, Burgen oder sonstige denkmalgeschützte Liegenschaften, bei denen häufig auch bauplanerische, naturschutzrechtliche, brandschutzrechtliche oder sonstige „Herausforderungen“ zu berücksichtigen sind. Die Machbarkeitsstudie kann folgende Aspekte beinhalten: 1. Stufe: Machbarkeitsstudie: 1) Markt- und Standortanalyse, Bedarfssituation, Marktpotential; 2) Objektanalyse, was kann die Immobilie mit ihrem Flächen- und Raumangebot leisten? (Bestandspläne vom Auftraggeber); 3) Nutzungs-/Betriebskonzept bezogen auf Standort und Immobilie (Angebotsstruktur/Produktidee); 4) Wirtschaftlichkeitsanalyse für das Betriebskonzept mit nachhaltiger Kosten- und Ertragserwartung aus der Sicht des Betreibers (Wirtschaftlichkeitsanalyse Betrieb) für eine Betriebszeit von voraussichtlich 25 Jahren – abweichende Betriebszeit zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit ist möglich; 5) Ableitung möglicher Pachtzahlungen und eines verfügbaren Investitionsbudgets (für Umbau und hotelspezifischen Innenausbau, für den laufenden Bau-unterhalt und für die laufende Gebäudebewirtschaftung). Die Wirtschaftlichkeitsstudie kann folgende Aspekte beinhalten: 2. Stufe: Wirtschaftlichkeitsanalyse aus Sicht des Landes als Eigentümer (Wirtschaftlichkeitsanalyse Land): – [optional abrufbar]: 1) Objektbezogenes Investitionsvolumen (Sanierung, Umbau, ggf. Teilneubau) im Vergleich zum Neubau auf der grünen Wiese und Verkehrswertermittlung (Ertragswert) zum Ende der angenommenen Betriebszeit von 25 Jahren bzw. abweichend analog Stufe 1; 2) Wirtschaftlichkeitsanalyse* aus Landessicht in den Szenarien – bloßer Erhalt des Kulturdenkmals durch das Land (Kostenangaben vom Auftraggeber): — Eigenrealisierung des Projekts durch das Land mit Verpachtung des Hotel- und Gastronomiebetriebs, — Realisierung des Projekts durch einen Dritten im Wege der Baukonzession. *Barwertbetrachtung gemäß Wirtschaftlichkeitsleitfaden des Landes Baden-Württemberg (2009) unter Berücksichtigung einer Anschubfinanzierung und ggf. einer Restwertentschädigung nach Vertragsablauf. 3. Stufe: Unterstützung bei der Suche nach potentiellen Investoren bzw. Hotelbetreibern – [optional abrufbar] Darüber hinaus können sich im Rahmen des jeweiligen Projekts weitere Fragestellungen rund um die Ergebnisse der Machbarkeitsstudien und der Wirtschaftlichkeitsanalysen und Beratungsbedarf im Zusammenhang mit den geplanten Hotel- und Gastronomiebetrieben ergeben, insbesondere z. B. Unterstützung bei der Suche nach potentiellen Investoren, was ebenfalls von diesem Rahmenvertrag gedeckt sein soll.